21/09/2013
Ni todos los gatos son pardos ni todos los buitres son iguales. Esto viene al caso para hablar de los denominados fondos buitres, los vehículos de inversión oportunistas. La etiqueta fondo buitre ha triunfado en el periodismo económico porque sirve para explicar una realidad nueva, en este caso la de inversores internacionales que vieron en el derrumbe del mercado inmobiliario un mercado de gangas a bajo precio.
Pero ni todos los buitres son iguales ni todos los fondos buitres actúan del mismo modo. Este mes de septiembre en el que varios fondos han cerrado operaciones significativas vale la pena analizar, con pasión de zoólogos, los tipos de fondo buitre, identificándolos por el tipo de estrategia de inversión que despliegan. Como en la naturaleza, podemos encontrar transferencia de actitudes de una especie a otra. Y como todas las clasificaciones, tiene algo de arbitraria.
En todo caso, son estos vehículos los que están reactivando el mercado inmobiliario español. En los últimos meses se han invertido casi 500 millones sólo en bienes inmobiliarios, sin contar compras de banco y recompras de deuda. Es decir, después de un año sobrevolando España, este tipo de inversores ha optado por bajar a tierra y llenarse el buche. Como dice un empresario del sector inmobiliario que prefiere no dar su nombre "el problema no es que te entre un fondo buitre en la empresa, el problemas es con que tipo de buitre te has de jugar las lentejas".
Ésta sería una primera clasificación en clave de propuesta naturalista con pretensiones financieras de unas especies de criadero anglosajón, cebadas con fondos especulativos y que hace un par de años que se pueden avistar en nuestros cielos.
Buitre alimoche. Como en la naturaleza, es el más ágil. Y sus puntos fuertes son la visión y la rapidez de sus actuaciones. En esencia, buscará operaciones de entrar y salir. Pases de ciclo corto, con plusvalías muy altas. Posiciones meramente financieras poco implicadas en la gestión de las empresas en las que se convierte en socio.
Algunos casos: Cerberus sería el prototipo de este tipo de fondo. La operación modelo respondería a la compra de Talecris en Estados Unidos, con la que dio un pelotazo fantástico al vender el grupo a Grifols por 2.800 millones de euros. Además, pudo estirar la plusvalía al cobrar una parte en acciones de la propia Grifols, de las que luego se ha ido desprendiendo progresivamente aprovechando la evolución alcista del valor.
En el mercado inmobiliario, recientemente, Cerberus ha comprado Bankia Habitat por 90 millones, una operación que depende, sobre todo, de la rentabilidad que ofrezca el contrato de gestión de activos con la Sareb. En la misma línea, el fondo texano TGP ha adquirido Servihabitat a La Caixa por 185 millones, asegurándose una alta rentabilidad, fruto del contrato de gestión. Anchorage es otro buen ejemplo. Recientemente ha comprado junto al grupo Värde, por 100 millones, un lote de seis edificios en Madrid y Barcelona procedentes del quebrado banco alemán Eurohypo. Anchorage también se encuentra en guerra con el grupo BA Vidrio por el control de La Seda de Barcelona. Pese a ser derrotado en la junta de accionistas, fuentes financieras explican que sigue comprando deuda de esta empresa química y que ya cuenta con el 40% del crédito sindicado.
Algunos casos: Oaktree en Panrico, por ejemplo, con la venta de la división de galletas. En el sector inmobiliario ésta es la estrategia de fondos como REEF, que compró a BBVA 948 sucursales por 1.540 millones, o Moor Park, que adquirió 378 oficinas de Banco Sabadell por 403 millones. En sendas operaciones de sale & lease back, estos grupos ya están revendiendo las oficinas en pequeños paquetes y con rentabilidades menores. Ellos consiguieron más del 6% y ahora ofrecen cerca del 5%. Troceando, siempre se gana. H.I.H Capital sería otro buen ejemplo. Este grupo se ha hecho recientemente, junto con su fondo especializado Bayside Capital, con un paquete con 939 viviendas de la Sareb por 100 millones de euros. La previsión es que en breve estos pisos se empiecen a revender de manera separada.
Buitre picofino. Este fondo rapaz puede parecer inofensivo porque nunca ataca a su objeto de compra. Normalmente el vendedor sale ileso, una vez que asuma el descuento que se pacte. En cambio será un tercero, el tenedor de la deuda, por ejemplo; o un comprador final del activo el que reciba su temible picotazo, que siempre se traduce unas jugosas ganancias para esta familia de carroñeros.
Algunos casos: Uno de libro sería el que está planteando Lone Star con Vallehermoso. La operación se está negociando, pero a Sacyr sólo le costaría un euro la venta de su inmobiliaria. Lone Star asumiría en la transacción los 1.217 millones de deuda. Pero resulta evidente que los bancos tenedores de esta deuda serán los que tendrán que asumir los costes de una renegociación de la misma a cara de perro.
Buitre quebrantahuesos. Variedad poco conocida pero no por ello menos peligrosa. Su especialidad es la compra de pequeños paquetes minoritarios que le permitan acceder a consejos de administración divididos, de manera que su peso específico sea clave para formar las mayorías. Luego se trata de poner en venta su voto. Una táctica habitual es bloquear las refinanciaciones, algo que también puede hacer adquiriendo paquetes de deuda con descuento.
Algunos casos: este tipo de jugadas no trascienden pero, como las meigas, haberlas haylas. En el sector inmobiliario y entre los bancos, este espécimen es muy temido, sobre todo por el tiempo que te puede llegar a hacer perder. Y entre los propios gestores, estas tácticas están mal vistas: una cosa es que te llamen fondo buitre, cosa que el sector sobrelleva más mal que bien, y otra, utilizar tu fuerza de bloqueo para sacar tajada. Incluso entre los buitres hay clases.
Buitre leonado. Es uno de los mayores aves rapaces. Sus características definitorias son el tamaño y la paciencia. Invierte más a largo plazo y a menudo su plan pasa por engordar el activo adquirido con nuevas compras para luego obtener más cuando se produzca su salida del capital. También juega con el tiempo, de manera que una mejora de la coyuntura revalorice su cartera.
Algunos casos: Blackstone, que es el mayor fondo del mundo. Cuenta con más de 900.000 millones en activos. Incluso ha salido a bolsa. Junto con Magic Real Estate ha comprado por 125 millones las 1.860 vivienda de la EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda Social) al Ayuntamiento de Madrid. La rentabilidad depende de los alquileres. Otro ejemplo sería Apollo, que ha conseguido Evo pagando 60 millones a Nova Caixa Galicia. O Autonomy, que se ha hecho con dos edificios de oficinas del Parque Omega, provenientes de Lar, y que estudia adquirir otros activos de este complejo terciario.
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